למה ואיך להשקיע בדירה למגורים?
נכס מוגדר כמשאב בעל ערך המייצר (או צפוי לייצר) תועלת כלכלית לבעליו.
ישנם סוגים רבים של נכסים - נכסים ראליים (כגון נדל״ן, סחורות, עסקים), נכסים פיננסיים (כגון מניות, אג״ח, הלוואות, קרנות נאמנות, קופות גמל) ונכסים בלתי מוחשיים (כגון פטנטים, סימני מסחר, זכויות יוצרים).
יש הטוענים כי נכס חייב להכניס לבעליו תזרים מזומנים שוטף וכל מה שאינו כזה אינו נחשב לנכס. הנציג הבולט של גישה זו הוא רוברט קיוסאקי, מחבר הספר ״אבא עשיר, אבא עני״.
לפי גישה זו דירה שנרכשה לצורך מגורים (עם או בלי משכנתא) אינה נחשבת לנכס כיוון שהיא כרוכה בהוצאות תחזוקה ומימון שוטפות. לעומת זאת דירה שנרכשה לצורך השקעה ומייצרת תזרים חיובי לבעליה (נדל״ן מניב) נחשבת לנכס טוב.
אחת ההשקעות הפופולריות בקרב משקיעים פרטיים היא דירה למגורים. אחת מכל ארבע או חמש דירות בישראל נמכרת למשקיע. לדירה להשקעה יש יתרונות רבים. היא מספקת תזרים מזומנים שוטף ואמין לבעליה, מניבה תשואה טובה ביחס לסיכון, נהנית מהקלות מיסוי, תורמת לפיזור הסיכונים ומאפשרת מינוף והגדלת ההון לאורך זמן.
דירות בישראל מניבות 4%-2% בשנה משכר דירה (תלוי במיקום) ועוד כ 3%-2% מעליית ערך בממוצע רב שנתי. התשואה המשוקללת נחשבת לטובה ביחס לסיכון, במיוחד כשמדובר באזורי הביקוש. בישראל יש פטור ממס עד תקרה ברכישת דירה יחידה למגורים ופטור והקלות נוספות על הכנסות משכר דירה. בנוסף דירה אינה קשורה לשוק ההון ולכן היא תורמת להורדת הסיכון של תיק הנכסים האישי והמשפחתי.
להשקעה בדירה יש גם שני חסרונות בולטים - חסם כניסה גבוה ביחס להשקעות אחרות (נדרש הון עצמי של עשרות עד מאות אלפי ש״ח) ונזילות נמוכה ביחס לנכסים אחרים (מימוש דירה במחיר השוק יכול לקחת שבועות ואף חודשים רבים).
רכישת דירה להשקעה, בוודאי אם מדובר בנכס ראשון, כרוכה בד״כ בפחדים, אי ודאות וספקות. להלן מספר כללים שיעזרו לצמצם את הנ״ל:
> נשקיע באזורי ביקוש להשכרה (בקרבת מקומות עבודה, מוסדות לימוד וכד) > נקנה במחירי שוק או מתחתם (דירות יד שניה להשבחה, דירות חדשות בפריסייל וכד) > נגביל את יחס המינוף (בדירה ראשונה רצוי למנף לא יותר מ- 60% מערך הדירה) > נתכנן את תזרים המזומנים השוטף כך שתמיד יהיה חיובי (שכ״ד הראלי צריך להיות גבוה מהחזר המשכנתא החודשי בתוספת מרווח בטחון לעליות ריבית) > נעבוד רק עם בעלי מקצוע אמינים (עו״ד, מתווך, שמאי, קבלן, יועץ משכנתא)
במידה ונשמור על הכללים הנ״ל, אנו צפויים לקבל נכס שמניב תזרים מזומנים אמין ומשתבח לאורך זמן. אפילו בזמני משבר בשוק ההון או חלילה בשוק העבודה, הדירה לא תהפוך לנטל ותמשיך לייצר ערך לבעליה.
לאחר ההשקעה המוצלחת הראשונה המחסום המנטאלי בד״כ נשבר והדרך להשקעות נוספות קלה הרבה יותר.
(!) אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה בנדל״ן ו/או בכל נכס אחר. האמור אינו מהווה תחליף לתכנון פיננסי אישי המותאם לצרכים ולמטרות של כל אחד ואחת.
